実家を子に引き継ぎたい方へ、不動産の生前贈与と相続の税金・費用・手続きの違いを比較して解説

「実家を子どもに引き継ぐなら、生前に贈与したほうがいいのか。それとも自分が亡くなってから相続で渡すほうが得なのか」。名古屋市内で親御さんの住まいをお持ちの方から、最近とくに増えている相談です。元気なうちに手続きを済ませたい。でも贈与税が高いと聞いて不安。相続まで待つと兄弟で揉めないか。そんな迷いが渦を巻きます。正直なところ、どちらが得かは家庭ごとに答えが変わります。この記事では、不動産を生前贈与する場合と相続で引き継ぐ場合の税金・費用・手続きの違いを並べ、判断の材料を整理します。読み終えるころには、自分の家では何を先に確認すべきかが見えてくるはずです。

【この記事のポイント】

• 不動産は多くのケースで相続のほうが税負担・費用ともに軽くなりやすい
• 生前贈与が向くのは、値上がりが見込める・確実に渡したい相手がいる場合
• 税額は評価額や家族構成で大きく変わるため、個別判断は税理士・税務署に確認する

この記事の結論

• 単純な税額比較なら、居住用の実家は相続のほうが有利になりやすい。
• 生前贈与は「誰に確実に渡すか」を決められる点が最大の利点。
• 登録免許税や不動産取得税は贈与のほうが高く、相続では抑えられる。
• 控除や特例の使えるかどうかで結論が逆転するため、事前確認が欠かせない。

生前贈与と相続、税金と費用はどこが違うのか

贈与税と相続税の基本的な仕組み

まず税金の枠組みが別物です。生前に不動産を渡すと贈与税、亡くなってから渡すと相続税がかかります。贈与税の暦年課税では年間110万円の基礎控除がありますが、不動産のように評価額が大きい財産を一度に渡すと、超えた部分に高い税率がかかります。一方の相続税には「3000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除があり、たとえば相続人が子ども2人なら4200万円までは相続税がかかりません。名古屋市内の一般的な戸建てや土地であれば、この基礎控除の枠内に収まる家庭も少なくないのが実情です。実は、この「相続なら基礎控除がある」という一点だけでも、居住用不動産では相続が有利に働きやすい理由の大きな部分を占めています。贈与税は相続税の課税逃れを防ぐ役割を持つため、もともと税率が高めに設定されている、という背景も知っておくと納得しやすいでしょう。

登記や取得にかかる費用の差

見落としがちなのが、税金以外の費用です。名義を移すときの登録免許税は、相続による移転が固定資産税評価額の0.4%なのに対し、贈与による移転は2.0%と5倍になります。さらに不動産取得税は、相続では非課税ですが、贈与では課税されます。評価額1500万円の土地建物を例にすると、この差だけで数十万円動くこともあります。「税金だけ見ていたら、登記費用で思ったより出費がかさんだ」という声は現場でよく聞きます。贈与か相続かを比べるときは、贈与税・相続税といった本体の税金だけでなく、こうした登記費用や取得税まで含めた総額で見ることが欠かせません。

相続時精算課税制度という選択肢

贈与を選ぶ場合でも、相続時精算課税制度を使えば2500万円までの特別控除が受けられ、2024年からは年110万円の基礎控除も別枠で加わりました。ただしこの制度を一度選ぶと、その贈与者からの贈与について暦年課税に戻せません。仕組みが複雑で、後々の相続税計算にも影響します。使いこなせば有効ですが、自己判断は禁物で、税理士に試算してもらうのが安全です。ここで挙げた税額はあくまで一般論であり、実際の適用可否や金額は税理士・税務署に必ず確認してください。

手続きの流れと必要書類の違い

税額とは別に、手続きの手間も知っておきたいところです。生前贈与は、贈与契約書を作り、法務局で名義変更（贈与登記）を行い、翌年に贈与税の申告をする、という流れです。親が元気なうちに一件ずつ進められるため、時間の見通しは立てやすいといえます。一方の相続は、亡くなってから相続人全員で遺産分割協議を行い、その合意をもとに相続登記をします。相続では戸籍謄本を出生から死亡まで揃える必要があり、相続人が多いほど書類集めに時間がかかります。名古屋市内のご相談でも、「兄弟が県外に住んでいて話し合いが進まない」という声は珍しくありません。実は、この協議のしやすさも判断材料の一つで、家族が集まりにくい事情があるなら、生前に方針を固めておく意味は大きいのです。2024年4月からは相続登記の申請が義務化され、正当な理由なく放置すると過料の対象にもなりました。どちらを選ぶにせよ、名義変更を先送りにしないことが大切です。

判断に迷ったら、名古屋市不動産売却相談センターの無料査定で実家の今の価値を把握し、税理士への相談材料を整えるところから始める方も多いです。

どちらを選ぶ？失敗事例と判断の基準

よくある失敗：税金だけで決めて後悔する

愛知県内であったケースです。「贈与税を払ってでも早く名義を子に移したい」と考えたご家庭が、暦年贈与で一気に土地を渡した結果、贈与税と登録免許税、不動産取得税を合わせて予想の倍近い負担になりました。あとで税理士に相談したところ、「相続まで待って基礎控除の範囲に収めれば、ほとんど税金はかからなかった」と分かり、正直がっかりされていました。よくあるのが、目先の安心を優先して総額を見ないパターンです。

失敗しない判断基準4つ

迷ったときは次の4点で整理します。第一に、不動産の評価額が相続税の基礎控除内に収まるか。第二に、将来値上がりが見込める物件か（値上がり分を早めに移せる贈与は有利になり得る）。第三に、特定の相手に確実に渡したい事情があるか。第四に、小規模宅地等の特例など相続時に使える特例が適用できるか。この特例は居住用宅地なら330㎡まで評価額を80%減額でき、使えるかどうかで結論が大きく変わります。ケースによりますが、居住用の実家なら相続を軸に検討する家庭が多い印象です。

比較した人が確認したこと

実際に両方を比べた方が確認していたのは、「税金」「登記費用」「揉めるリスク」の3点セットでした。生前贈与は渡す相手を自分で決められるため、兄弟間の争いを避けたい場合には有効です。一方で、他の相続人の遺留分に触れると、後々トラブルの火種になります。名古屋市北区のご相談でも、「渡す相手を決められる安心」と「総額の負担」を天秤にかけ、最終的に司法書士と税理士を交えて結論を出されました。数字だけでなく、家族関係まで含めて考えることが後悔を防ぎます。

値上がりが見込める物件は贈与が有利になる場合も

一律に相続有利とは言い切れない例外もあります。それが、将来の値上がりが見込める不動産です。相続時精算課税制度を使って生前に贈与しておくと、相続税を計算する際には「贈与したときの評価額」で持ち戻されます。つまり、贈与後に地価が上がっても、上がる前の低い評価額で相続税を計算できるわけです。名古屋の中心部や再開発が進むエリアなど、地価が上向きの土地では、この仕組みが効いてくることがあります。国土交通省の地価公示や不動産情報ライブラリで周辺の地価動向を確認し、値上がり傾向がはっきりしているなら、贈与を前向きに検討する価値があります。逆に、値下がりや横ばいが見込まれる物件では、この効果は期待できません。「うちの土地は今後どうなりそうか」を見極めることが、贈与と相続の選択を左右します。ここでも最終的な有利不利の判断は、税理士に個別試算を依頼するのが確実です。

相談する専門家の順番を間違えない

最後に、進め方のコツを一つ。生前贈与と相続の比較は、複数の専門家が関わるため、相談する順番を意識するとスムーズです。おすすめは、まず不動産会社で実家の現在価値をつかみ、その評価額をもとに税理士へ税額の試算を依頼し、方針が固まったら司法書士に登記を任せる、という流れです。評価額という土台がないまま税理士に相談しても、話が具体化しにくいためです。よくあるのが、いきなり登記の相談から入ってしまい、肝心の「贈与と相続でどちらが得か」の検討が後回しになるパターンです。名古屋市内のご相談でも、価値の把握から始めた方ほど、判断に迷いが少なく、家族の合意も得やすい傾向がありました。急がば回れで、まず数字を並べるところから始めるのが、後悔しない引き継ぎへの近道です。

よくある質問

Q1. 生前贈与と相続、結局どちらが得ですか？

A1. 居住用の実家では相続のほうが税・費用ともに軽くなりやすい傾向です。ただし評価額や家族構成で逆転するため、税理士に個別試算を依頼してください。

Q2. 贈与税の基礎控除はいくらですか？

A2. 暦年課税では年間110万円です。不動産は評価額が大きく、超えた部分に高い税率がかかるため、一度の贈与では負担が重くなりがちです。

Q3. 相続税がかからない基準は？

A3. 「3000万円＋600万円×法定相続人の数」が基礎控除です。相続人が子2人なら4200万円までは相続税がかかりません。実際の課税判定は税務署や税理士に確認しましょう。

Q4. 名義を移す費用はどちらが高いですか？

A4. 登録免許税は相続0.4%・贈与2.0%で、不動産取得税も相続は非課税・贈与は課税です。費用面では相続が有利です。

Q5. 相続時精算課税制度を使えば贈与でも得しますか？

A5. 2500万円まで特別控除があり有効な場合もありますが、一度選ぶと暦年課税に戻せません。相続税計算にも影響するため、税理士への相談が必須です。

Q6. 小規模宅地等の特例とは何ですか？

A6. 居住用宅地を相続する際、330㎡まで評価額を80%減額できる制度です。適用要件が細かいため、使えるかどうかは税理士に確認してください。

Q7. まず何から始めればいいですか？

A7. 実家の現在価値の把握が出発点です。査定で評価の目安をつかみ、その数字をもとに税理士へ相談すると、贈与と相続の比較が具体的に進みます。

まとめ

この記事のまとめ：要点3つ

• 居住用の実家は相続のほうが税・費用ともに軽くなりやすい
• 生前贈与は渡す相手を確実に決められる点が最大の強み
• 控除・特例で結論が逆転するため個別判断は税理士・税務署へ

生前贈与と相続のどちらを選ぶかは、税額だけでなく費用や家族関係まで含めた総合判断になります。まずは実家の今の価値を知り、その材料をもとに専門家へ相談するのが遠回りのようで近道です。現状整理の相談だけでも、頭の中がずいぶん軽くなります。