底地や借地権を持つ方へ、地主・借地人それぞれの売却方法・価格の考え方・同時売却の進め方を解説

先代から引き継いだ土地に、他人の家が建っている。あるいは、自分の家は自分のものだが、土地は毎月地代を払って借りている。名古屋市内でも、戦後の借地契約がそのまま続いている一帯は珍しくありません。「この底地、売れるのだろうか」「借地権だけ売っても買い手はいるのか」。相続をきっかけに、こうした古い権利関係を整理したいと考える方は年々増えています。底地と借地は、通常の所有権の土地とは売り方も価格の考え方もまったく違います。この記事では、地主側・借地人側それぞれの売却方法、価格がどう決まるのか、そして両者で同時に売る方法まで、順を追って整理します。読み終えるころには、自分がどちらの立場で、どの選択肢から動けばよいかが見えてくるはずです。

【この記事のポイント】

• 底地と借地権は別々に売却でき、それぞれ買い手も価格の考え方も異なる
• もっとも高く売れるのは、地主と借地人が協力して土地全体を売る同時売却
• 相続で権利関係が複雑になる前に、契約内容と地代の履歴を整理しておくことが重要

この記事の結論

• 底地も借地権も単独で売却は可能だが、価格は所有権の土地より下がりやすい。
• 専門の買取業者や、相手方への売却という出口があるため「売れない」わけではない。
• 最大の利益を狙うなら、地主と借地人が話し合い、更地に近い形で一緒に売るのが基本。

底地と借地権の違いを整理し、自分の立場を確認する

底地とは何か、地主が持っている権利

底地とは、借地権が設定された土地の、地主側の権利のことです。土地の所有権は地主にありますが、その上に借地人の家が建っているため、地主は自由に使えません。毎月の地代を受け取る立場ではあるものの、更新のたびに更新料の交渉が必要だったり、地代がずっと据え置きで実質的な利回りが低かったりと、正直なところ「持っていても手間ばかり」と感じる地主は少なくありません。名古屋市北区でご相談を受けたケースでも、年間の地代が固定資産税とほぼ同額で、実質的な収益がほとんど出ていない底地がありました。

借地権とは何か、借地人が持っている権利

借地権は、地代を払って他人の土地を借り、その上に建物を建てて使う権利です。建物自体は借地人の所有物なので、売却や建て替え、増改築にはそれぞれ地主の承諾が絡んできます。旧借地法時代からの契約であれば、契約の更新が続く限り半永久的に住み続けられる強い権利であることが多く、実は資産価値としては決して低くありません。ただ、地主の承諾という壁があるため、いざ売ろうとすると通常の家より手続きが一段複雑になります。

まず契約書と地代の履歴を確認する

底地・借地のどちらを売るにしても、出発点は契約内容の確認です。契約期間、地代の額と改定履歴、更新料の取り決め、譲渡や建て替えに関する特約。これらが書面で残っているか、口約束のまま何十年も過ぎていないか。ケースによりますが、契約書が見当たらないまま相続で引き継がれている土地も多く、その場合は現況の地代や過去の領収書から関係を再構成していく作業が必要になります。国税庁が毎年公表する路線価図には借地権割合が地域ごとに示されており、名古屋市内の住宅地ではおおむね60〜70%とされるエリアが多く、価格を考える最初の目安になります。

底地・借地の価格はどう計算されるのか

底地と借地権の価格は、更地としての土地価格を両者で分け合うイメージで考えると分かりやすいです。たとえば更地価格が3,000万円で借地権割合が65%の地域なら、理論上は借地権が約1,950万円、底地が約1,050万円という配分になります。ただし、これはあくまで税務上の評価をもとにした机上の目安にすぎません。実際の取引では、底地は「地代しか生まない」という収益性の低さから、この理論値を大きく下回り、更地価格の1割前後で取引されることも珍しくありません。逆に借地権は、旧借地法の強い権利であれば理論値に近い価格が付くこともあります。実は、この「理論値と実勢価格のギャップ」を知らずに交渉に臨むと、地主も借地人も損をしやすいのです。名古屋市中区でご相談を受けた際も、地主が路線価どおりの価格を期待していたところ、実勢はその半分以下と分かり、方針を同時売却へ切り替えたことで結果的に得をした例がありました。まずは税務評価と実勢価格の両方を把握しておくことが、冷静な判断の土台になります。

判断に迷ったら、名古屋市不動産売却相談センターの無料査定で、まず自分の権利がどの種類でいくらの評価になるのかを整理するところから始める方も多いです。

底地・借地それぞれの売却方法と、よくある失敗

よくある失敗、相手に相談せず単独で安値に走る

よくあるのが、地主が「面倒だから」と底地だけを専門業者に安く売ってしまい、後から借地人が「先に声をかけてくれれば買い取ったのに」と揉めるケースです。逆に借地人が地主に無断で借地権を第三者へ売ろうとして、承諾が得られず契約が流れることもあります。底地単独の売却価格は、路線価ベースでいえば所有権価格の10〜15%程度まで下がることもあり、これは地代収入しか生まない資産だからです。借地権も、地主の協力がないまま第三者に売ると相場より安くなりがちです。単独売却は「早く手放せる」代わりに「安くなる」という性質を理解しておく必要があります。

失敗しない判断基準、4つの出口を比較する

底地・借地の売却には、大きく4つの出口があります。第一に、相手方へ売る(地主は借地人へ底地を、借地人は地主へ借地権を)。当事者同士なら完全な所有権に戻るため、双方にメリットがあり価格も比較的まとまりやすい。第二に、専門の買取業者へ売る。スピードは速いが価格は下がる。第三に、後述する同時売却。第四に、等価交換で権利を分け合い、それぞれが完全所有権の一部を得る方法です。判断基準は、(1)現金化を急ぐか、(2)価格を優先するか、(3)相手方と話せる関係か、(4)相続人が複数いて早く分けたいか。この4点を並べると、自分に合う出口が絞れてきます。

比較した人が確認したこと、同時売却という最善手

実は、底地と借地権をもっとも高く現金化できるのは、地主と借地人が協力して土地全体を一つの所有権としてまとめ、第三者へ売る「同時売却」です。名古屋市守山区の事例では、長年据え置きの地代で悩んでいた地主と、建物の老朽化で住み替えを考えていた借地人が話し合い、土地全体を一括で売却しました。バラバラに売れば底地・借地権とも大きく減価しますが、まとめて更地に近い形で売ったことで、双方が単独売却より明らかに多い手取りを得られました。話し合いの席で「お互い損をしない配分を第三者に整理してもらえたのが大きかった」という声もありました。比較検討した方の多くは、まず相手方と売却の意向をすり合わせられるかを確認しています。

等価交換で「完全な所有権」を手に入れる方法

もう一つ、意外と知られていないのが等価交換という選択です。これは、一つの土地に混在する底地と借地権を、割合に応じて物理的に分け合い、それぞれが小さくても完全な所有権の土地を持つ方法です。たとえば200平方メートルの土地で借地権割合が60%なら、借地人が約120平方メートル、地主が約80平方メートルの完全所有権を得る、といった配分になります。完全な所有権になれば、その後は自由に売却も建て替えもでき、資産としての流動性が一気に高まります。名古屋市の住宅地でも、間口が広く分割しても両者が使える形状の土地であれば、この方法が現実的な出口になります。ただし、分割後に建築基準法の接道義務を満たせるか、それぞれの区画が使える形になるかなど、土地の条件を満たす必要があります。「売って現金にする」だけでなく「分けて所有権を整える」という道もあることを知っておくと、選択の幅が広がります。

よくある質問

Q1. 底地は借地人の承諾なしに売れますか？

A1. 売れます。底地の所有権は地主にあるため、第三者や専門業者への売却に借地人の承諾は不要です。ただし借地人にまず購入の意思を確認したほうが、高く売れることが多いです。

Q2. 借地権を売るとき地主の承諾は必ず必要ですか？

A2. 第三者へ売る場合は原則として地主の譲渡承諾が必要です。承諾が得られないときは裁判所へ許可を求める手続きもありますが、時間がかかるため、まず地主との話し合いが現実的です。

Q3. 譲渡承諾料の相場はどのくらいですか？

A3. ケースによりますが、借地権価格の10%前後が一つの目安とされます。地域や契約により幅があるため、金額は事前に地主と書面で取り決めておくと後のトラブルを防げます。

Q4. 底地だけを売ると価格はどのくらいになりますか？

A4. 収益性で評価されるため、所有権価格の10〜20%程度まで下がることがあります。借地人へ売る場合はこれより高くまとまることも多く、相手次第で差が出ます。

Q5. 相続した底地・借地はそのまま放置しても大丈夫ですか？

A5. おすすめしません。2024年4月から相続登記が義務化され、名義を放置すると過料の対象になり得ます。権利関係が複雑になる前に整理しておくほうが後々スムーズです。

Q6. 地代を長年値上げしていない底地でも売れますか？

A6. 売れます。ただし地代が低いと収益性が低く評価され、底地単独の価格は下がりがちです。売却前に適正地代への改定や、借地人との同時売却を検討する価値があります。

Q7. 名古屋市内でも底地・借地の売却実績はありますか？

A7. あります。名古屋市は古くからの借地が残る地域が多く、当センターでも底地・借地の相談を数多く扱っています。まずは権利内容の整理からご相談いただけます。

まとめ

この記事のまとめ：要点3つ

• 底地も借地権も単独で売却できるが、価格は所有権より下がりやすい
• 相手方への売却・買取・等価交換・同時売却の4つの出口を比較して選ぶ
• 最も高く売るなら地主と借地人が協力する同時売却が基本になる

底地・借地は「売れない資産」ではなく「売り方に工夫がいる資産」です。契約書と地代の履歴を手元にそろえ、まずは自分の権利がいくらで、どの出口が向いているのかを整理するところから始めてみてください。現状を客観的に把握するだけでも、次の一歩がぐっと踏み出しやすくなります。