借地に建つ家を売りたい方へ、借地権の売却・地主の承諾・譲渡承諾料・買主が付きにくい理由と対策を解説

借りている土地の上に、自分の家が建っている。住み替えや相続をきっかけに「この家を売りたい」と思ったとき、多くの方が最初にぶつかるのが「地主さんの許可はいるのか」「そもそも買い手がつくのか」という不安です。名古屋市内でも、駅近の一等地に借地の戸建てが残っている例は今も多く、いざ売却となると通常の持ち家とは勝手が違います。「地主に切り出しにくい」「承諾料でいくら取られるのか」「買主が住宅ローンを組めないのでは」。こうした心配は、どれも正直なところ実際に起こり得るものです。ただ、順序と勘どころを押さえれば、借地権付きの家はきちんと売れます。この記事では、地主の承諾の取り方、譲渡承諾料、買主が付きにくい理由とその対策までを、名古屋の現場感を交えて整理します。

【この記事のポイント】

• 借地権付き建物の売却には、原則として地主の譲渡承諾が必要になる
• 買主が住宅ローンを組みにくいため、地主の協力と情報開示が売却のカギ
• 地主への売却・第三者への売却・同時売却の3ルートを比較して選ぶ

この記事の結論

• 借地権付きの家は売れる。ただし地主の承諾という一手間が必ず入る。
• 買主が限られるため、承諾書・契約内容・地代をそろえて不安を減らすことが重要。
• 迷ったら、まず地主へ売れるか、地主が売却に協力してくれるかを確認する。

借地権付き建物を売る前に知っておくべき仕組み

なぜ地主の承諾が必要なのか

借地権は他人の土地を借りる権利なので、その権利を第三者に譲るときは、原則として地主の承諾が必要です。建物自体は自分のものでも、その下の土地を「誰が借りるか」は地主にとって重大な関心事だからです。承諾なしに売却を進めると、契約解除を主張されるリスクもあります。実は、この承諾のプロセスをどれだけ丁寧に踏むかで、売却がスムーズに進むかどうかが大きく変わります。名古屋市西区でご相談を受けた際も、先に地主へ挨拶し、売却の意向と買主候補の人柄を伝えたことで、承諾が驚くほど円滑に得られました。

譲渡承諾料はいくらかかるのか

地主の承諾を得る際、譲渡承諾料(名義書換料)を支払うのが一般的です。相場はケースによりますが、借地権価格のおおむね10%前後が目安とされます。たとえば借地権価格が2,000万円なら200万円前後です。金額に法律上の決まりはないため、事前に地主と話し合い、書面で明確にしておくことが後のトラブル防止につながります。建て替えを伴う場合は建替承諾料が別途発生することもあり、「承諾料」とひとくくりにせず、何に対する対価かを一つずつ確認しておくと安心です。

旧借地法か新借地借家法かで扱いが変わる

1992年8月より前に設定された借地契約は旧借地法が適用され、更新が続く限り半永久的に借り続けられる強い権利であることが多いです。一方、それ以降の定期借地権などは期間が定められており、残存期間が価格に直結します。国税庁の路線価図には地域ごとの借地権割合が示されており、名古屋市の住宅地では60〜70%程度のエリアが多く、これが評価の出発点になります。自分の契約がどちらのタイプで、残り何年あるのかは、価格を考える前に必ず押さえておきたい点です。

建物の名義と借地権の関係を整理しておく

売却前にもう一つ確認しておきたいのが、建物の登記名義です。借地権付き建物では、土地は地主名義、建物は借地人名義になっているのが通常ですが、相続を経ている場合、建物の名義が亡くなった親のままになっていることがよくあります。この状態では売却できないため、まず相続登記で建物の名義を現在の所有者へ移す必要があります。2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると過料の対象になり得るため、いずれにせよ避けて通れない手続きです。名古屋市中川区でご相談を受けた際も、祖父名義のままの建物があり、複数の相続人の同意を取り付けて名義を整えるところから売却準備が始まりました。正直なところ、この名義整理に時間がかかることが多いので、売ろうと決めたら早めに着手しておくと、いざ買主が現れたときにスムーズに契約へ進めます。

判断に迷ったら、名古屋市不動産売却相談センターの無料査定で、借地契約の種類と評価額を整理するところから始める方も多いです。

借地権付き建物が売れにくい理由と、その対策

よくある失敗、地主に無断で話を進めてしまう

よくあるのが、買主を先に見つけてから地主に事後報告し、「聞いていない」と機嫌を損ねて承諾が遅れるパターンです。借地権の売却は地主との関係が土台にあるため、順序を誤ると承諾料が上乗せされたり、話が長引いたりします。もう一つの失敗は、買主が住宅ローンを組めずに契約が流れるケース。借地権付き建物は土地に抵当権を設定できないため、金融機関によっては融資に消極的です。買主が現金購入者や借地に理解のある層に限られることを知らずに、通常の家と同じ売り出し方をすると反応が鈍くなります。せっかく買いたい人が現れても、融資の段階でつまずいて振り出しに戻る、という遠回りを避けるためにも、対応可能な金融機関のあたりを最初につけておくことが大切です。

失敗しない判断基準、3つの売却ルートを比較する

借地権付き建物の売り方は、大きく3つです。第一に、地主へ借地権を買い取ってもらう。地主にとっては完全な所有権に戻るメリットがあり、話がまとまれば手続きも簡潔です。第二に、第三者へ売る。承諾料はかかりますが、市場で広く買主を探せます。第三に、地主の底地と自分の借地権を一緒に売る同時売却で、これが最も高く売れる可能性があります。判断基準は、(1)現金化を急ぐか、(2)価格を最優先するか、(3)地主と良好に話せるか、(4)残存期間が十分あるか。この4点を並べて、自分に合うルートを選びます。

比較した人が確認したこと、承諾と情報開示で買主の不安を消す

実際に売却を進めた方が確認していたのは、「買主が安心して買える材料をどれだけそろえられるか」でした。名古屋市中村区の事例では、売り出す前に地主から譲渡承諾の内諾を得て、地代・更新料・契約残存期間を一覧にまとめました。買主に「地主も了承済みで、ローンが使える金融機関も紹介できる」と示せたことで、内覧から契約までがスムーズに進みました。借地に対応する金融機関を事前に押さえておくことも、買主層を広げる有効な手です。比較検討した方の多くは、承諾の見込み・地代の適正さ・残存期間の3点を最初に確認しています。

売り出す前に地主と条件を書面で固めておく

比較検討した方がもう一つ重視していたのが、「地主との合意を口約束で終わらせない」ことでした。譲渡承諾料の額、支払う時期、建て替えの可否、地代の据え置きや改定の有無。これらを売り出し前に地主と話し合い、書面にまとめておくと、買主に提示できる材料が一気に増えます。買主にとって最大の不安は「買った後に地主とうまくやれるか」なので、承諾の条件があらかじめ明確になっていることは大きな安心材料です。名古屋市昭和区の事例では、地主と交わした承諾条件の覚書を買主に開示したことで、価格交渉がこじれず、想定していた期間より早く成約に至りました。逆に、条件があいまいなまま売り出すと、買主が現れても最終段階で承諾料の負担を巡って揉め、契約が振り出しに戻ることもあります。ケースによりますが、地主との関係整理に一手間かけておくことが、結果的に売却を早め、価格も守ることにつながります。

よくある質問

Q1. 地主が売却を承諾してくれない場合はどうすればよいですか？

A1. まず理由を確認し、承諾料や条件で折り合えないか話し合います。それでも難しい場合、借地非訟という裁判所へ許可を求める手続きがありますが、時間がかかるため専門家への相談をおすすめします。

Q2. 借地権付きの家でも住宅ローンは使えますか？

A2. 使える金融機関は限られますが、借地に対応するローン商品もあります。買主の融資可否が売却の成否を左右するため、対応可能な金融機関を事前に把握しておくと安心です。

Q3. 譲渡承諾料は売主と買主どちらが払いますか？

A3. 一般的には売主(借地権を売る側)が負担します。ただし合意で分担することも可能です。契約前に誰がいくら払うかを書面で明確にしておくことがトラブル防止になります。

Q4. 建物が古い場合は借地権の価値も下がりますか？

A4. 建物の価値は下がりますが、借地権そのものの価値は立地や残存期間で決まります。古家付きでも土地の利用価値が高ければ売却は十分可能で、更地渡しか現況渡しかで対応が変わります。

Q5. 相続した借地権付きの家はそのまま売れますか？

A5. 相続で借地権を引き継ぐこと自体に地主の承諾は不要ですが、売却時には承諾が必要です。2024年から相続登記も義務化されたため、建物の名義変更を済ませてから進めます。

Q6. 売却価格はどのように決まりますか？

A6. 更地価格に借地権割合を掛けた額が目安ですが、地代の高さ・残存期間・地主との関係で増減します。所有権の家より買主が限られるため、実際の成約価格は相場より控えめになりがちです。承諾料や地代の条件を事前に整えておくと、価格の下振れを抑えやすくなります。

Q7. 名古屋市内で借地の家を売った実績はありますか？

A7. あります。名古屋は古くからの借地が多く残る地域で、当センターでも地主との交渉を含めた借地権売却を数多く扱っています。まずは契約内容の確認からご相談いただけます。

まとめ

この記事のまとめ：要点3つ

• 借地権付き建物は売れるが、地主の譲渡承諾と承諾料が前提になる
• 買主が限られるため、承諾・地代・残存期間の情報開示で不安を減らす
• 地主への売却・第三者売却・同時売却を比較し、自分に合うルートを選ぶ

借地権付きの家は、通常の持ち家より一手間多いだけで、決して「売れない家」ではありません。まずは契約書を確認し、地主に売却の意向を切り出せる関係かどうかを見極めるところから始めてみてください。地主・買主双方の不安を先回りして整えておけば、売却は着実に前へ進みます。焦って第三者へ安く売る前に、地主が買い取ってくれる余地はないか、底地と一緒に売る道はないかを一度検討してみることも、手取りを大きく左右します。現状を客観的に把握するだけでも、次に取るべき一歩が見えてくるはずです。